Evaluarea corectă a valorii unei proprietăți este esențială atât pentru vânzători, cât și pentru cumpărători. În România, acest proces urmează standarde profesionale și ia în considerare numeroși factori locali.
Vom explora pe înțelesul tuturor diferențele dintre proprietățile rezidențiale și comerciale, metodele standard de evaluare (comparativă, prin venit, prin cost), factorii cheie care influențează prețurile, exemple concrete din diferite orașe, instrumente online utile și rolul unui evaluator autorizat.
Evaluare rezidențială vs. evaluare comercială
Evaluarea unei proprietăți rezidențiale (apartament, casă) se bazează în principal pe analiza pieței de locuințe. Pentru locuințe există de obicei multe tranzacții comparabile, iar prețul este influențat și de factori subiectivi (de exemplu, estetica, vecinătățile, școlile din zonă). Prin urmare, metoda comparațiilor directe este adesea cea mai relevantă (compararea proprietății cu alte locuințe similare vândute sau listate în zonă).
În schimb, evaluarea unei proprietăți comerciale (spațiu comercial stradal, clădire de birouri, hală industrială etc.) pune accentul pe calitatea acelei proprietăți de a genera venit și pe randamentul investițional. Valoarea unui spațiu comercial sau de birouri este adesea corelată cu chiria pe care o poate produce și cu randamentul așteptat al investitiei.
Exemplu, un spațiu care generează chirii anuale de 10.000 € ar putea valora ~125.000 € dacă investitorii așteaptă un randament de 8% (10.000/0,08). Totodată, la proprietățile comerciale pot exista mai puține comparații directe disponibile pe piață; evaluatorii recurg frecvent la metode precum analiza prin venit sau chiar la abordarea prin cost de înlocuire dacă imobilul este special ori datele de piață sunt insuficiente.
Important: o proprietate trebuie comparată doar cu altele de același tip; de pildă, un spațiu cu destinație comercială nu va fi comparat cu un apartament rezidențial, chiar dacă ambele se află în aceeași clădire.
Metode standard de evaluare în România
Conform standardelor din România (armonizate cu standardele internaționale), evaluatorii folosesc trei abordări principale pentru a estima valoarea de piață a unui imobil. În funcție de tipul proprietății și de datele disponibile, poate fi aplicată una singură sau o combinatie. Iată care sunt aceste metode și cum funcționează fiecare:
Abordarea prin piață (metoda comparațiilor directe): presupune compararea proprietății subiect cu imobile similare, recent tranzactionate, ajustând diferențele dintre ele. Este metoda cea mai utilizată pentru apartamente și case, unde există suficiente oferte comparabile. Evaluatorul identifică proprietăți din aceeași categorie (situate în aceeași zonă) și le compară cu proprietatea evaluată, ajustând prețurile în funcție de factori precum localizarea, suprafața, etajul, vechimea etc., pentru a reflecta cât mai fidel valoarea de piață.
Dacă proprietatea este una unicat (de exemplu o casă foarte atipică, cum a fost cazul unei clădiri cu lift interior), metoda comparațiilor directe devine dificil de aplicat deoarece nu există termeni de comparație disponibili. În practică, evaluatorii folosesc adesea prețurile cerute din anunțuri și apoi le ajustează cu o marjă de negociere (de exemplu scăzând ~5-10%) pentru a aproxima prețurile efective de tranzacționare.
Abordarea prin venit (metoda capitalizării – evaluează proprietatea pe baza veniturilor pe care le poate genera, considerând că valoarea de piață reflectă capacitatea ei de a produce profit. Această metodă se aplică mai ales la proprietățile investiționale – de exemplu clădiri de birouri, spații comerciale închiriate, apartamente cumpărate pentru a fi închiriate.
Evaluatorul analizează chiria pe care o produce sau o poate produce imobilul (pe baza contractelor existente ori a chiriei medii de piață, dacă imobilul este liber) și cheltuielile aferente, calculând venitul net. Apoi, fie aplică o rată de capitalizare (randament) adecvată pieței pentru a converti venitul net anual în valoare (metoda capitalizării directe), fie, dacă veniturile variază mult în timp, proiectează fluxuri de numerar pe mai mulți ani și le actualizează prin metoda DCF (Discounted Cash Flow).
Cu alte cuvinte, metoda prin venit estimează cât ar plăti un investitor astfel încât veniturile viitoare din chirii să justifice prețul plătit. Această abordare este folosită frecvent pentru evaluarea proprietăților comerciale și industriale generatoare de venituri, dar poate fi aplicată și pentru apartamente sau case închiriate.
Abordarea prin cost (metoda costului de înlocuire): calculează valoarea prin suma dintre valoarea terenului și costul de reconstrucție al clădirii, din care se deduce uzura sau deprecierea acumulată de construcție.Ideea de bază este că un cumpărător rațional nu ar plăti pe o proprietate mai mult decât ar costa să o construiască de nouă pe un teren similar. Evaluatorul estimează întâi valoarea terenului (de obicei tot prin comparații de piață) și costul actual de reconstrucție al clădirii (pe baza prețurilor materialelor, manoperei, devize etc.), apoi scade deprecierea clădirii datorată vechimii, uzurii fizice sau moral-funcționale.
Adunând valoarea terenului cu costul depreciat al clădirii, rezultă valoarea proprietății. Metoda prin cost se folosește mai rar pentru proprietăți obișnuite, fiind utilă mai ales când nu există date de piață (comparabile sau venituri) – de exemplu pentru clădiri foarte speciale, proprietăți publice sau evaluări în scop asigurativ.
Chiar și așa, evaluatorul trebuie să se raporteze la prețurile din piață pentru a determina corect costurile la zi.
Notă: Metoda costului nu se aplică pentru bunuri cu valoare istorică sau de patrimoniu (ex: monumente), unde valoarea istorică/artistică depășește considerentele pur economice.
Pentru o locuință tipică se va folosi de regulă abordarea prin piață (comparativă), pentru o proprietate de investiție (ex. spațiu de birouri) abordarea prin venit, iar dacă acestea nu sunt fezabile, se recurge la abordarea prin cost ca verificare. Adesea evaluatorii aplică mai multe metode în paralel pentru acuratețe, apoi corelează rezultatele.
Principalii factori care influențează valoarea unei proprietăți
Valoarea oricărei proprietăți este rezultatul interacțiunii dintre caracteristicile intrinseci ale proprietății și condițiile pieței. În practică, evaluatorii analizează numeroși factori, dintre care cei mai importanți sunt:
Locația: Amplasamentul proprietății are probabil cea mai mare influență asupra valorii. Contează orașul (piața locală), cartierul și chiar poziția exactă în cartier. Proprietățile situate în zone considerate atractive – de exemplu aproape de centru, cu acces la transport public, în vecinătatea școlilor, parcurilor, centrelor comerciale – vor avea cerere mai mare și prețuri mai ridicate.
În schimb, o locație dezavantajoasă (departe de facilități, într-o zonă nesigură sau foarte poluată/fără infrastructură) scade valoarea. Localizarea se regăsește ca factor major în grilele de evaluare, fiind adesea ajustarea principală adusă prețurilor comparabile.
Chiar și diferențele de microzonă (de exemplu, un bloc situat pe o arteră principală față de un bloc similar pe o stradă lăturalnică liniștită) pot genera diferențe de preț. Pentru spațiile comerciale, “locația” înseamnă vizibilitate și vad comercial (trafic pietonal/autovehicule).
Pentru hale industriale, contează accesul la drumuri principale și apropierea de noduri de transport.
Suprafața și caracteristicile fizice: Mărimea proprietății influențează direct prețul total – o locuință sau un teren mai mare va valora în absolut mai mult. Totuși, prețul unitar (€/mp) poate scădea ușor pe măsură ce suprafața crește, deoarece cumpărătorii sunt dispuși să plătească mai mult pe metrul pătrat al unei locuințe mici (accesibile ca buget total) și devin mai sensibili la preț la suprafețe mari.
La apartamente, contează atât suprafața utilă, cât și numărul de camere și dispunerea lor.
O compartimentare eficientă (camere luminoase, decomandate) și un număr suficient de băi pot crește valoarea. Și etajul joacă un rol: la blocurile fără lift, etajele inferioare sunt mai dorite; la blocurile cu lift, apartamentele la etaje intermediare sau superioare cu vedere frumoasă pot avea preț mai mare, pe când cele de la parter sau ultimul etaj pot avea mici depreciere (din motive de siguranță, zgomot, izolație termică etc.).
În cazul terenurilor, dimensiunea și forma lotului sunt importante – un teren dreptunghiular amplasat pe colț de stradă va valora mai mult pe mp decât unul îngust, dificil de construit.
Vechimea construcției și starea tehnică: Anul construcției și calitatea construcției influențează semnificativ valoarea. Clădirile noi sau renovate recent, construite cu materiale moderne, izolate termic și care respectă standardele actuale (de risc seismic redus, eficiență energetică clasa A) sunt evaluate mai bine.
Prin contrast, clădirile vechi (ex. apartamente în blocuri de înainte de 1977) pot avea o valoare mai mică, mai ales dacă necesită renovări serioase – cumpărătorii vor ține cont că trebuie investiți bani suplimentari după achiziție. O locuință veche dar bine întreținută și îmbunătățită (instalații schimbate, ferestre termopan, finisaje refăcute) va valora mai mult decât una similară lăsată în paragină.
În concluzie, starea (gradul de uzură și necesitatea reparațiilor) ajustează prețul: un apartament “la cheie” poate obține un preț maxim, pe când unul care necesită renovare capitală va suferi o reducere.
Dotări, finisaje și facilități: Aceste aspecte aduc un plus (sau minus) de valoare față de o proprietate standard. Pentru rezidențial, finisajele de calitate superioară (parchet masiv, granit, aparatură premium în bucătărie, sistem de casă inteligentă etc.) pot crește prețul, deși adesea nu recuperează integral costul investit, deoarece gusturile variază.
Balconul sau terasa adaugă valoare (un apartament fără balcon se vinde mai greu). Locul de parcare (garaj sau parcarea subterană) este foarte apreciat în orașe aglomerate; prezența lui poate adăuga câteva mii de euro la valoare.
La case, existența unei grădini amenajate, a unei piscine, foișor, spații de recreere mărește atractivitatea proprietății. Pentru spații comerciale, dotări precum vitrine mari stradale, rampă de încărcare (la depozite), înălțimea halei, sistem de climatizare sau locuri de parcare cliente sunt factori importanți care pot diferenția valoarea.
Eficiența energetică și utilitățile: În contextul modern, o proprietate eficientă energetic are un avantaj valoric. O clădire cu izolație termică bună, centrală performantă sau panouri solare va genera costuri mai mici pentru utilizator, deci cumpărătorii pot oferi mai mult.
Clasele energetice superioare (A, B) cresc în general valoarea imobilului. De asemenea, racordarea la toate utilitățile publice (apă, canalizare, gaze, electricitate) este esențială – lipsa uneia (ex. casă fără canalizare, teren fără utilități) scade considerabil prețul, pentru că viitorul proprietar trebuie să investească în aducerea lor.
În mediul rural sau periurban, existența unui drum și calitatea conexiunii la internet pot influența de asemenea prețul (tot mai mulți cumpărători lucrează remote și au nevoie de internet stabil).
Condițiile juridice: Situația juridică clară a imobilului este obligatorie pentru a obține prețul maxim. O proprietate cu acte la zi – intabulată, cu cadastru actualizat, fără sarcini (ipoteci, litigii) – inspiră încredere cumpărătorilor. Dacă există probleme juridice (succesiuni nedefinitivate, litigii pe teren, ipotecă mare neplătită, construcție neautorizată sau extinderi fără acte), acestea reprezintă riscuri care fie vor îndepărta unii cumpărători, fie vor conduce la oferte de preț mai mici.
De exemplu un apartament cu credit ipotecar restant ori o casă cu acte incomplete ar putea necesita timp și costuri pentru clarificare, ceea ce se va reflecta în negocieri de preț în defavoarea vânzătorului. În schimb, proprietățile “curate” juridic, disponibile imediat pentru vânzare, se vând la prețuri mai bune și mai rapid.
Contextul economic și piața imobiliară: Valoarea proprietății este puternic influențată de raportul cerere-ofertă de pe piață la momentul evaluării. În perioade de boom economic, cu cerere mare de locuințe și credite ieftine, prețurile cresc substanțial; într-o piață saturată sau în recesiune economică, cererea scade și proprietățile stau mai mult pe piață, forțând vânzătorii să lase la preț.
Ratele dobânzilor la creditele ipotecare, inflația și în general puterea de cumpărare a populației influențează direct piața imobiliară. Un exemplu: în 2022-2023, creșterea dobânzilor bancare a redus accesibilitatea creditelor ipotecare, temperând cererea și încetinind creșterea prețurilor.
Evoluțiile urbane pot conta și ele – de pildă, un cartier în care se anunță investiții majore (stație de metrou nouă, mall, campus IT etc.) poate cunoaște o apreciere.
De asemenea, factorii macroeconomici (șomaj, creștere economică) și chiar factori sezonieri (primăvara aduce de obicei mai multe tranzacții decât iarna) joacă un rol. În concluzie, momentul vânzării poate fi favorabil sau nu; evaluatorii iau în calcul trendul pieței și situația la zi – de exemplu, dacă piața e în scădere, valoarea estimată va ține cont de asta, nu doar de prețurile din trecut.
Pe lângă acești factori principali, mai pot interveni: reputația dezvoltatorului (pentru un apartament într-un ansamblu nou), comunitatea/vecinii, factori de mediu (riscul de inundații, cutremure – ex: clădirile cu bulină roșie se vând cu discount mare din cauza riscului seismic).
Toate aceste elemente sunt analizate de un evaluator profesionist pentru a stabili o valoare de piață cât mai reala a proprietatii.
Diferențe între prețurile medii cerute pentru apartamente în principalele orașe din Romania in 2024, conform Indicelui Imobiliare.ro (valori în euro pe metru pătrat – variația anuală). Se observă că Cluj-Napoca și Brașov (≈1.934 €/mp) au cele mai scumpe piețe rezidențiale, urmate de București (≈1.762 €/mp), în timp ce orașe ca Iași, Constanța sau Timișoara au prețuri mai moderate.
Pentru a înțelege mai bine cum se estimează valoarea unei proprietăți, să luăm câteva exemple reale din piața imobiliară românească:
Apartamente în orașe diferite: Locația urbană face o diferență majoră de preț. De exemplu, la începutul anului 2025 Cluj-Napoca a devenit primul oraș din țară cu un preț mediu al apartamentelor de peste 3.000 € pe mp – practic cu ~50% mai scump decât Bucureștiul.
Concret, o garsonieră de ~40 mp în Cluj se tranzacționa în jur de 121.000 €, pe când în București o garsonieră similară era ~77.000 €. Tot în Cluj, un apartament cu 3 camere (75 mp) ajungea la ~227.000 €, pe când în Iași unul similar era ~133.000 €.
Aceste diferențe ilustrează impactul cererii locale și al dezvoltării economice: Clujul are o cerere imobiliară foarte mare (datorită sectorului IT, universităților, nivelului de trai), ceea ce împinge preturile peste cele din capitală sau alte orașe mari. Prin urmare, același apartament ca tip și calitate poate valora sume diferite în funcție de oraș – un aspect de care orice evaluator ține cont (piața de referință fiind locală).
Negocierea prețului unui apartament: Să presupunem că doriți să vindeți un apartament de 2 camere în Brașov. Agentul imobiliar vă sugerează să îl listați la 100.000 €, știind că, în zona dvs., apartamente similare s-au vândut cu ~95.000 €.
Diferența reprezintă marja de negociere – este de așteptat ca potențialii cumpărători să negocieze în jos prețul. Dacă primiți o ofertă de ~92.000 €, ați încheia probabil tranzacția pe la mijloc, în jur de 95.000 €. Evaluatorul, în raportul său, ar fi anticipat acest lucru: analizând anunțurile comparabile, ar fi ajustat prețurile cerute cu ~5% în minus pentru a aproxima valoarea de vânzare efectivă.
Acest exemplu arată că prețul de listare nu coincide neapărat cu valoarea de piață; valoarea reală se dovedește în urma negocierii libere dintre vânzător și cumpărător. Evaluarea oferă practic o opinie avizată asupra acelui “preț final” realist.
Spațiu comercial stradal într-un oraș mediu: Imaginați-vă un spațiu comercial de 50 mp într-o zonă centrală din Timișoara, închiriat unei farmacii cu chirie de 1.000 € pe lună. Un investitor ar evalua acea proprietate în funcție de venitul anual (12.000 €) și randamentele practicate pe piața locală.
Dacă randamentele pentru spații stradale în Timișoara sunt ~8% pe an, valoarea de piață a spațiului ar fi ~150.000 € (pentru că 12.000 €/an reprezintă 8% din 150k). Dacă însă chiriașul pleacă și spațiul rămâne gol, valoarea lui scade, pentru că devine relevant “potențialul” de închiriere (cât de ușor găsește alt chiriaș, cu ce chirie).
În evaluare, s-ar fi făcut oricum o analiză de sensiblitate: cât ar valora spațiul și în scenariul neocupării. Acest caz evidențiază abordarea prin venit: valoarea se raportează la banii pe care îi produce proprietatea. Desigur, evaluatorul ar verifica și comparații – poate că recent s-a vândut un spațiu similar pe strada alăturată cu 155.000 €, deci ar calibra valoarea în jur de 150k-155k pentru a fi aliniată pieței.
Proprietate unică, dificil de evaluat prin comparație: Să ne gândim la un conac istoric într-o zonă rurală sau la o proprietate foarte atipică (de ex. o casă ultra-modernă cu design unic într-o zonă unde toate celelalte case sunt tradiționale).
Aici evaluatorul are provocarea lipsei termenilor de comparație direcți. În astfel de situații, se recurge la combinații de metode: se estimează valoarea terenului (prin compararea cu terenuri similare vândute în zonă), apoi se calculează costul de reconstrucție al clădirii speciale (eventual consultând experți în construcții pentru a aprecia costul materialelor speciale, al finisajelor de lux sau al elementelor de patrimoniu).
Se aplică apoi o depreciere în funcție de starea clădirii. Rezultatul din abordarea prin cost poate fi ajustat în plus/minus pe baza rarității și valorii istorice. De exemplu, dacă un conac vechi are cost de reconstrucție calculat la 200.000 €, dar datorită valorii sale culturale sunt colecționari interesați care ar plăti mai mult, evaluatorul poate justifica o valoare de piață mai mare (pentru că dorința pe piață depășește simplul cost). Acest exemplu arată cum judecata profesională a evaluatorului intră în joc când proprietatea iese din tiparele obișnuite.
Instrumente și platforme online pentru estimarea valorii
În era digitală, proprietarii și cumpărătorii au la dispoziție tot mai multe instrumente online care îi pot ajuta să își facă o idee despre valoarea unui imobil. Iată câteva resurse utile în România:
Site-uri imobiliare cu anunțuri (Imobiliare.ro, OLX/Storia.ro, etc.): Platformele de anunțuri sunt prima sursă de informare despre prețuri. Poți căuta proprietăți similare ca tip, în aceeași zonă, pentru a vedea prețurile cerute de vânzători.
Tine cont însă că prețurile din anunțuri sunt prețuri de listare, nu neapărat cele finale de tranzacționare – de obicei vânzătorii lasă o marjă pentru negociere. Platforma Imobiliare.ro calculează și Indicele Imobiliare.ro, un indice al prețurilor medii cerute pe metru pătrat util la nivel de oraș, actualizat lunar.
Acesta e foarte util pentru a vedea trendurile (dacă piața e în creștere sau scădere și cum se poziționează un oraș față de altul). De exemplu, conform Indicelui, media cerută în București era ~1.925 €/mp în feb. 2025, pe când în Iași ~1.782 €/mp și în Cluj ~3.036 €/mp.
Atenție: Indicele Imobiliare.ro arată evoluția pieței per ansamblu și nu substituie o evaluare individuală – nu toate apartamentele dintr-un oraș valorează exact cât indicele mediu. Fiecare proprietate are particularități, deci indicele e doar un punct de reper general.
Tot Imobiliare.ro oferă instrumentul Preț Expert, unde poți obține o estimare online introducând detalii despre proprietate. Practic, site-ul îți generează un raport cu prețul de piață estimat, pe baza bazei lor de date. Astfel de estimări automate sunt utile orientativ, însă au limitări – nu “știu” dacă apartamentul tău are vedere mai bună sau finisaje premium față de media zonei. Ia-le ca pe o valoare aproximativă.
Rapoarte de piață și analize: Pe lângă anunțuri, există rapoarte detaliate realizate trimestrial sau anual de portaluri și companii imobiliare. De pildă, Analize Imobiliare (platforma de date a Imobiliare.ro) publică rapoarte de piață cu prețurile medii pe cartiere, evoluții procentuale și statistici despre numărul de tranzacții.
La fel, Storia.ro (OLX Imobiliare) are pe blog analize lunare folosind date ANCPI și OLX – de exemplu câte tranzacții au fost într-o lună și cum au evoluat prețurile. Mass-media preia adesea aceste analize: cazul Clujului care a depășit 3.000 €/mp a fost raportat în presă pe baza datelor Storia și ANCPI.
Ca proprietar interesat, poți consulta astfel de rapoarte pentru a înțelege contextul: dacă vezi că numărul de tranzacții scade (conform datelor ANCPI, în ianuarie 2025 erau cu 17% mai puține tranzacții de locuințe față de anul anterior), poate indica o piață mai lentă, unde cumpărătorii sunt mai puțini și oferte multe – deci posibil presiune de scădere a prețurilor.
Invers, o creștere rapidă a prețurilor într-un oraș indică un boom local – vânzătorii pot obține prețuri mai mari, dar cumpărătorii trebuie să fie precauți și să nu supraevalueze proprietățile.
Ghidul valorilor imobiliare notariale: O resursă oficială, dar mai puțin cunoscută publicului larg, este catalogul anual al prețurilor de referință folosit de notari pentru calculul impozitelor. Acesta conține valorile minime pe mp pentru diverse tipuri de imobile, pe localități și cartiere, stabilite pe baza tranzacțiilor din anul precedent.
De exemplu, dacă în 2024 s-au vândut apartamente în cartierul Mănăștur din Cluj între 1.500 și 2.000 €/mp, ghidul notarilor 2025 poate indica o valoare de referință de ~1.700 €/mp pentru acel cartier. Aceste valori sunt utilizate la calculul impozitului pe tranzacție (dacă prețul din contract e mai mic decât cel din ghid, statul tot la valoarea din ghid îți aplică impozitul).
Utilitatea ghidului pentru public: îți dă un plafon minim oficial al valorii în zona respectivă. Totuși, fiind orientativ și actualizat anual, poate să nu reflecte dinamica imediată a pieței.
Aplicații de evaluare online gratuite: În ultimii ani au apărut și instrumente online dedicate evaluării, independente de portalurile de anunțuri. Un exemplu este platforma SonarHome, care îți oferă o evaluare gratuită a apartamentului dacă introduci detalii (suprafață, număr de camere, etaj, zona, stare etc.).
Primești un raport cu prețul estimat și exemple de oferte similare recente. Aceste servicii folosesc algoritmi AVM (Automated Valuation Model) și baze de date de tranzacții/oferte.
Ele pot fi un punct de pornire bun pentru proprietarii care vor să știe rapid un preț aproximativ. Însă, oricât de sofisticați ar fi algoritmii, estimarea rămâne tot una automată.
De aceea, dacă vrei o evaluare precisă, mai ales pentru scopuri oficiale sau tranzacții importante, este recomandat să consulți un evaluator autorizat (OMW – vezi secțiunea următoare).
Instrumentele online și datele publice te pot ajuta să estimezi neoficial valoarea unei proprietăți și să înțelegi contextul pieței. Folosește-le pentru informare și pregătire, dar amintește-ți că fiecare imobil are particularități pe care doar o evaluare personalizată le poate captura complet.
Rolul evaluatorului autorizat și când să apelezi la el
Un evaluator imobiliar autorizat ANEVAR este un specialist certificat care are dreptul legal de a estima valoarea unui bun imobiliar și de a emite rapoarte de evaluare recunoscute oficial. În România, evaluatorii autorizați sunt membri ai Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) și lucrează conform standardelor de evaluare aprobate (standarde aliniate la IVS – International Valuation Standards).
Dar ce face concret un evaluator?
Printr-o definiție simplificată, evaluatorul determină valoarea de piață a proprietății la o anumită dată, în anumite condiții (scopul evaluării). El parcurge toți pașii menționați anterior: colectează documentele proprietății, o inspectează la fața locului, adună date despre piața locală, selectează metoda(le) potrivite de evaluare și calculează valoarea, pe care o motivează într-un raport scris.
Un aspect esențial e că evaluatorul oferă o opinie independentă și obiectivă: spre deosebire de un proprietar sau un agent imobiliar, care pot fi subiectivi, evaluatorul are datoria să fie neutru. Doar un evaluator autorizat poate emite un raport de evaluare oficial – de altfel, agenții imobiliari pot doar să ofere un opinion de preț, dar nu o evaluare în sensul legal al termenului. Rapoartele de evaluare ANEVAR sunt necesare și recunoscute într-o varietate de situații (bănci, instanțe, autorități fiscale etc.).
Situații în care este recomandat să apelezi la un evaluator autorizat:
Când vinzi sau cumperi o proprietate valoroasă și vrei un preț corect. Dacă te pregătești să vinzi o casă sau un teren și nu ești sigur de preț, un evaluator îți poate face o evaluare profesionistă care să-ți arate cam cât valorează, evitând să ceri fie prea mult (și să nu vinzi), fie prea puțin (și să pierzi bani).
Similar, ca și cumpărător de bună-credință, dacă ai dubii că prețul cerut de vânzător e prea mare, poți angaja un evaluator pentru o opinie neutră. Astfel intri în negociere înarmat cu date concrete. Investiția în onorariul evaluatorului poate economisi mii de euro din preț.
Pentru obținerea unui credit ipotecar sau garantarea unui împrumut. Băncile obligatoriu cer rapoarte de evaluare făcute de evaluatori autorizați atunci când acordă credite cu garanție imobiliară.
Practic, banca vrea să se asigure că proprietatea adusă gaj valorează cel puțin cât creditul.
În acest caz, chiar dacă ești cumpărător (și banca trimite propriul evaluator din lista ei agreată), este bine să cooperezi și să afli rezultatul evaluării. Uneori banca poate acorda un credit mai mic dacă evaluatorul îi spune că imobilul face mai puțin decât prețul de vânzare convenit – de aceea, cunoașterea valorii reale din timp te ferește de surprize în procesul de finanțare.
Evaluarea proprietății în vederea impozitării: Persoanele juridice și persoanele fizice care dețin clădiri nerezidențiale trebuie la fiecare 5 ani să prezinte primăriei o evaluare a clădirii pentru calculul impozitului local (altfel li se aplică cote de impozit majorate). De asemenea, în cazul firmelor, clădirile din patrimoniu se evaluează periodic pentru bilanț (raportare financiară).
Un evaluator autorizat poate întocmi un raport de evaluare pentru impozitare sau raportare contabilă în conformitate cu ghidurile specifice (GEV 500 ș.a.). Această situație apare mai ales la spații comerciale, hale sau birouri deținute de firme, dar și un PFA care are în proprietate un sediu nerezidențial va apela la evaluator.
Pentru partaj, moșteniri, litigii sau executări silite. Atunci când o proprietate se împarte între foști soți, între moștenitori sau este subiect într-un proces, este necesară o evaluare neutră acceptată de toate părțile sau de instanță.
De exemplu, la un divorț, soții pot angaja un evaluator care să stabilească valoarea casei familiale pentru a realiza împărțirea echitabilă a bunurilor. În caz de executare silită, banca sau executorul va folosi tot rapoarte de evaluare autorizate pentru a stabili prețul de pornire la licitație.
La fel, în procese unde se solicită daune legate de un imobil, se apelează la expertize de evaluare. Evaluările pentru instanțe judecătorești și proceduri de insolvență/faliment fac parte din munca evaluatorilor.
Pentru fuziuni, achiziții de companii sau aport de capital. Când o proprietate imobiliară este adusă ca aport la capitalul unei firme sau când o companie cu active imobiliare fuzionează, este obligatoriu să se prezinte o evaluare profesionistă, pentru a proteja acționarii. Evaluatorii autorizați realizează și astfel de evaluări de business, în care valoarea proprietăților este crucială.
În general, ori de câte ori ai nevoie de o determinare credibilă, obiectivă și justificată a valorii – dincolo de simple opinii – ar trebui să apelezi la un evaluator autorizat. Mai ales în tranzacțiile imobiliare de valoare mare, un raport de evaluare îți dă încredere că prețul este aliniat la piață.
Costurile și durata unei evaluări
Costul serviciilor unui evaluator nu este fix, el depinde de complexitatea lucrării, de tipul proprietății. Evaluarea unui apartament sau a unei mici garsoniere poate costa în jur de câteva sute de lei (uzual 600-700 lei pentru o garsonieră, câteva sute în plus pentru un apartament mai mare).
Evaluarea unei vile mari sau a unei proprietăți de lux poate ajunge la 1.500-2.500 lei, iar pentru proprietăți comerciale întinse sau proiecte complexe (de exemplu un hotel sau un parc industrial) tariful se stabilește individual, putând fi mai mare. De regulă, evaluatorul îți va oferi un deviz după ce discutați detaliile (localizare, suprafață, scopul evaluării) și după ce inspectează proprietatea.
Ca timp de execuție, un raport pentru un apartament se realizează în câteva zile in timp ce pentru proprietăți complexe poate dura câteva săptămâni sau luni (ex.: evaluarea unei uzine poate necesita și studii tehnice și durează mult mai mult). În practica bancară, un raport de evaluare de apartament este adesea gata în 3-5 zile.
Cum sa alegi un evaluator autorizat și la ce să fii atent?
Este important să verifici că evaluatorul este membru ANEVAR și are specializarea potrivită (proprietăți imobiliare). Pe site-ul ANEVAR există o listă cu toți evaluatorii autorizați activi, unde îi poți căuta după nume.
Mulți evaluatori lucrează în cadrul unor firme de evaluare sau colaborează cu agenții imobiliare și bănci. Ai dreptul să alegi oricare evaluator dorești – chiar dacă banca are o listă scurtă, în final orice evaluator ANEVAR cu drept de semnătură este acceptat (banca poate impune doar ca raportul să respecte anumite formate).
În relația cu evaluatorul, asigură-te ca ii pui la dispoziție toate actele necesare (acte de proprietate, relevee/cadastru, documentație tehnică) și să îi permiți accesul pentru inspecție – o evaluare corectă depinde de informațiile furnizate de proprietar și de cele constatate la fața locului.
Evaluare versus piață
Ține minte că un raport de evaluare exprimă o valoare estimativă. Piața reală poate să transacționeze imobilul puțin diferit (în funcție de negociere, de norocul de a găsi cumpărătorul potrivit etc.). Totuși, diferențele dintre evaluări competente și prețurile efective de piață sunt de regulă mici (sub 10% dacă evaluatorul a avut informații complete).
Dacă ai două evaluări făcute independent, valorile pot să nu coincidă exact – evaluarea nu e o știință exactă, implică și interpretare. Dar diferența între două evaluări bine documentate pentru aceeași proprietate rar va fi mai mare de ~10%. Asta arată că evaluarea este un instrument de încredere pentru a ghida tranzacțiile.
Evaluarea unei proprietăți în România se realizează profesionist, ținând cont de metode recunoscute și de particularitățile pieței locale. Ca proprietar, poți încerca o estimare pe cont propriu informându-te din anunțuri și folosind instrumentele online, însă pentru acuratețe și pentru tranzacții importante este înțelept să apelezi la un evaluator autorizat.
El va analiza comparativ, va calcula pe baze științifice și îți va oferi o valoare justificată, economisindu-ți timp și bani pe termen lung. În final, valoarea unei proprietăți este dată de ceea ce este cineva dispus să plătească pentru ea, iar rolul evaluării este să anticipeze cât mai bine acest preț, luând în considerare toți factorii relevanți.
Astfel, fie că vinzi, cumperi sau doar ești curios, cunoașterea procedurii de evaluare te va ajuta să iei decizii imobiliare informate și avantajoase.
